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地產項目投資分析與評估

來源:未知 日期:2016-04-28 點擊:

  隨著限購、限貸、稅收等方面的調控政策對住宅市場持續施壓,住宅開發商紛紛轉戰商業地產開發。不僅標桿企業結隊進軍商業地產開發領域,一些商業經營企業也紛紛參與商業地產開發。大量資金的進入,商業地產市場處于持續的上升通道,前景似乎一片光明。一些傳統住宅開發企業,甚至一些“外行”企業,將商業地產看成調控期的“避風港”。但是商業地產開發需要雄厚的資金實力,需要“養商”的耐心,需要專業人才的儲備,需要豐富的運營管理經驗。不具備上述條件的房企轉戰商業地產面臨一定的風險。
  
  商業地產價值評估師根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,運用估價方法,在綜合分析,影響房地產價格因素的基礎上,結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析,對房地產的特定權益,在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價,而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來,它具有專業性、技術性、復雜性,是科學、藝術和經驗三者的結合。
  
  商業地產產業價值鏈理論的意義:
  
  第一,產業價值鏈有助于商業地產開發具備正確的理念.
  
  房地產是一個資本密集型和知識密集型的行業,具有高風險,高收益的理念,商業地產尤其如此,其成功雖然靠智慧,反思我們大部分失敗的商業地產都是貪心所致,要么是忽視了消費者的研究,要么是很多政策傾向自己,忽視了關聯產業的利益。產業價值鏈告訴我們,你想成功的開發必須重視整合這些產業,為相關產業提供增值的機會。
  
  第二,產業價值鏈有助于產業地產形成成功的思路.
  
  這里提出產業價值鏈這樣一種模式也是簡化這些東西,清晰思路。在商業地產策劃中,我們發現很多開發商從事沒有接觸商業地產,甚至從來沒有做過地產,就把房子蓋起來,這種情況太多了。在項目動工之后就沒有了方向,為大家解決了一個非常簡單的問題,就是產業價值鏈,你把你的商業地產項目看成一個集成系統,涉及到方方面面的產業,不能光是開發房子這么簡單。相關產業我們在模型上標的非常清楚。
  
  第三,產業價值鏈模式有助于商業地產開發形成有效的模式.

  
  那是一個模式,而不是一個理念。首先是商業地產其前調查方面,與住宅開發不同,商業地產前期調查涉及的面廣得多。一個商業地產項目市場調查內容至少涉及幾個方面:一個是與住宅樓盤相同的必備的內容,宏觀經濟環境、消費者調研、密接調研等等。第二個是長上方面的調研內容,包括廠商、批發商、分銷商,零售商,根據項目的大小,這些都要考慮到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、廠商。第三個方面是關聯產業的調查內容,我們這個模型上面說的關聯產業包括餐飲業、旅游休閑業、旅游業、培訓業、傳媒、廣告業、咨詢策劃。第四個是服務運營機構的調研,包括會展、物流、信息和咨詢等等。對照這個產業價值鏈模型,我們商業的調研思路會變得非常清晰。


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